임대인 특별한 사정이 없으면 임차인의 권리금을 돌려주지 않아도 된다 – 상가 계약 후 입점하지 않은 뒤늦게 일방적인 계약해지 및 권리금 반환 요구로 소송 – 대법원 임대인 때문에 상가 재산가치 양도 또는 이용하지 못한 특별한 사정 입증이 없으면 권리금을 돌려주지 않아도 된다 – 백광현 변호사 1, 2심 패소 후 대법원으로부터 원심 파기환송을 받고 임대인 정당한 계약이행권리 침해 시 적극 대응해야 한다.
상가 임대차 계약 분쟁에서 자주 등장하는 권리금 반환에 대해 의미 있는 대법원 판단이 나왔다.
“임대인 사정으로 계약을 중도 해지하고 약정기간 중 재산적 가치를 이용하게 하지 못했다는 등의 ‘특별한 사정’이 없는 한 임대인은 임차인으로부터 받은 권리금을 반환할 의무가 없다”고 한 것이다.
■ 계약금을 포기하고 상가 임대차 계약을 해지할 테니 권리금을 돌려달라… 임대인은 갚아야 하나.
A씨는 신도시 신축 아파트 단지 내 상가를 분양받아 부동산 중개업소를 영위할 예정이라는 B씨와 임대차 계약을 맺었다.
보증금 3,500만원 중 보증금 350만원을 계약체결 당시 지급하고 잔금은 입점지정기간(2017년 12월 29일~2018년 3월 1일) 내에 지급하며 월 임대료는 170만원, 임대차기간은 24개월로 약정했다.
임차인 B씨는 임대인 A씨에게 계약금과 별도로 권리금 명목으로 2,000만원을 지급했다.
임대차계약서에는 “상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하며 배액 상환 등으로 해제할 수 없다.
임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있으며 이에 임대인은 동의하기로 한다는 특약을 맺었다.
그런데 임차인 B씨는 임대차 계약 체결 후 입점을 미루고 임대차 보증금 잔금 지급도 하지 않은 채 1년 9개월이 지나 임대인 A씨에게 “계약금을 포기하고 임대차 계약을 해지할 테니 권리금을 돌려달라”고 요구했다.
이에 A씨는 임대차계약 특약사항으로 계약금 포기 또는 배액 상환에 따른 해제권을 배제했기 때문에 B씨의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다”며 소송으로 맞섰다.
1, 2심은 임차인 B씨의 손을 들어줬다.
‘B씨가 계약금 포기에 따른 해제권을 행사할 수 없지만 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제돼야 한다’는 이유로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단했다.
대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 임대인 A 씨의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다.
또는 이를 이용하지 못했다는 등의 ‘특별한 사정’에 대한 주장과 증명이 없는 이 사건에서 임대인 A씨는 원칙적으로 임차인 B씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다.
임차인 B씨가 스스로 상가 입점을 거절했고, 특히 임차인 B씨가 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다는 점을 지적했다.
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■ 대법원 “임차인의 재산권 침해 등 ‘특별한 사정’이 없는 한 임대인의 권리금 반환 의무는 없다”며 원심 파기
대법원은 “상가 권리금 지급은 임대차 계약 내용을 이루는 것이 아니며 권리금은 거리의 영업시설과 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가로 봐야 한다”며 “유무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안 이용이 유효하게 이뤄진 이상 임대인은 권리금 반환 의무를 부담하지 않는다.
임차인은 당초 임대차계약에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대 기회 등을 활용해 자신도 재산적 가치를 타인에게 양도 또는 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다”고 봤다.
즉, 이러한 약정에도 불구하고 임대인의 사정으로 계약이 중도해지돼 약정기간 중 재산적 가치를 이용하지 못하도록 하는 등의 ‘특별한 사정’이 있을 때만 권리금 반환 의무를 진다고 판단했다.
A씨가 1심에서 패소한 뒤 2심부터 이 사건을 맡아 수행한 법무법인 바른의 백광현 변호사(사법연수원 36기)는 “이번 판결은 임대인이 임대차 종료 무렵 그 재산적 가치를 다시 물려주거나 권리금 수수 후 일정기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용하게 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도해지됨으로써 약정기간 중 그 재산적 가치를 이용하게 할 수 없는 등 특별한 사정이 없으면 권리금의 전부 또는 일부를 임차인에게 돌려주지 않아도 된다고 본 것이다.
권리금 반환 의무를 지는 예외적 이유를 위 사정에 한정해 매우 엄격하게 봤다는 점에서 의미가 있다고 말했다.
백 변호사는 “현행 상가임대차보호법이 임차인 보호를 위한 여러 장치를 두고 있지만 임대인으로서는 정당한 계약 이행에 따른 권리행사라면 전문가의 도움을 통해 적극 대응하는 것이 필요하다”고 설명했다.
현행 상가임대차보호법은 2015년 5월 13일 개정으로 신설된 제10조의3 내지 제10조의7이 적용되는 상가 임차인은 자신이 알선한 신규 임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수 있으며 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해할 경우 손해배상 책임을 진다고 규정하고 있다.
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