가족 간 부동산 거래 시 주의사항 검토

가족 간 부동산 거래 시 주의사항 검토

집이나 토지를 사고 팔 때, 그 과정에서 여러 가지 예방 조치를 취해야 하는 것이 상식입니다.
많은 돈과 권리가 교환되기 때문에 문제가 발생하기 쉽습니다.
이는 완전히 낯선 사람이 아닌 가족 간의 부동산 거래에도 적용됩니다.

(편법으로 오해받을 수도 있습니다.
) 사실 원칙적으로 보면 친족간 토지나 주택을 매매하는 것은 제3자에게 매매하는 것과 다르지 않습니다.
그러나 실제로는 여러 가지 이유로 제3자와 다른 상황이 많이 발생하므로 주의가 필요합니다.
가족 간 부동산 거래가 심상치 않은 상황에서 일어나는 경우가 많기 때문이다.
친족 간에 토지나 가옥을 교환할 때 그 토지나 가옥을 매매하는 것이 아닌 무상으로 증여하는 경우가 대부분인데, 이 경우 높은 증여세율이 부과됩니다.

시세에 맞춰 돈을 주고받는다면 문제가 없으나, 시세에 비해 너무 높거나 낮은 금액을 주고받는다면 탈세 의혹을 받기 쉽다.
실제로 상속세 및 증여세법상 이 경우 사실상 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있다.
(구체적 기준점 관련) 가족 간 부동산 거래가 정상적이지 않고 매매를 가장한 선물로 비춰지는 기준점은 수익의 30% 이상, 시가 대비 3% 낮은 수준이다.
싸게 팔리거나 1억원 이상 비싸게 팔리는 경우가 그렇습니다.
예를 들어 5억 원에 산 집을 친족에게 10억 원에 팔면 이익이 30%를 넘어서 문제가 된다.
이를 특수관계인 간의 직접거래에 의한 편법증여라 합니다.
실제로 이런 방식으로 이뤄지는 불법 기부 사례가 너무 많아서 이 기준이 제정됐다.
불법적인 선물을 하려는 의도가 없었다고 해도 문제가 될 수 있습니다.
가족 간 부동산 거래가 불법 증여로 간주돼 증여세를 부과하는 경우 차액을 가산하게 된다.
앞선 예에서는 5억원의 이익이 발생하고, 상당히 누진세율을 적용해 일반 양도소득세보다 세율이 훨씬 높다.
(문제방지 대책) 관계법령에서는 앞서 언급한 ‘특수관계인’의 범위를 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 친족, 배우자 및 직계비속으로 규정하고 있습니다.
이는 우리가 일반적으로 친척이라고 생각하는 것보다 조금 더 넓은 범위이므로 이에 대해 세심한 주의를 기울여야 합니다.
합법적인 매매를 하는 경우에는 친족간이라도 일반 매매처럼 관련 증빙서류를 꼼꼼히 준비하는 것이 장래에 유익합니다.
대표적인 예로는 계약서, 금융거래명세서, 소득증빙서류 등이 있습니다.
또한, 가족 간 부동산 거래 시 서로 돈을 빌려준 경우에는 차용증(IOU)을 사용해야 하며, 차용증에 기록된 원금과 이자를 정기적으로 상환해야 합니다.
이를 지키지 않을 경우 불법 선물로 문제가 될 수도 있습니다.